סוגי מסלולי משכנתא – להבין את השפה של הבנק לפני שחותמים

לקחת משכנתא בלי להבין את המסלולים השונים זה כמו להיכנס לניווט בלי מצפן.
ההחזר החודשי שלך, הסיכון הכלכלי שלך, והרוגע שלך בלילה – כולם מושפעים ישירות מהמסלול שתבחר.

במאמר הזה נעשה סדר: מהם המסלולים המרכזיים, למי כל אחד מתאים, ואילו יתרונות או סיכונים יש בכל מסלול.

קל”צ – קבועה לא צמודה

מה זה אומר?
הריבית קבועה לאורך כל התקופה, והסכום החודשי שאתה משלם לא מושפע מהמדד או מהשוק.

יתרונות:

1. יציבות – תמיד תדע כמה אתה משלם.
2. אין הפתעות או הצמדות.

חסרונות:

1. הריבית ההתחלתית לרוב גבוהה יותר.
2. במיחזור או פירעון מוקדם – עלול להיות קנס (עמלת היוון).

למי זה מתאים?
למי שמחפש ביטחון מקסימלי ולא אוהב סיכונים.

קבועה צמודה למדד

מה זה אומר?
הריבית קבועה, אבל הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן – מה שאומר שהתשלום יעלה עם עליית המדד.

יתרונות:

1. ריבית התחלתית נמוכה יותר מהקל”צ.
2. תשלום חודשי נמוך יותר בהתחלה.

חסרונות:

1. המדד עלול לעלות בצורה משמעותית לאורך השנים – וההחזר יתייקר.
2. עדיין עלול להיות קנס על פירעון מוקדם.

למי זה מתאים?
למי שמוכן לקחת סיכון מדוד בשביל תשלום חודשי נמוך יותר.

משתנה צמודה למדד (כל 5 שנים למשל)

מה זה אומר?
הריבית משתנה כל תקופה (למשל כל 5 שנים) לפי תנאי השוק. הקרן צמודה למדד.

יתרונות:

1. ריבית התחלתית נמוכה.
2. גמישות – בכל נקודת שינוי ניתן למחזר ללא קנס.

חסרונות:

1. ההחזר יכול לזנק פתאום בנקודת השינוי.
2. הצמדה למדד = חשיפה לעליית מחירים.

למי זה מתאים?
למי שרוצה לנצל ריבית נמוכה עכשיו ומוכן לבחון שינוי בהמשך.

פריים (ריבית בנק ישראל + מרווח)

מה זה אומר?
ריבית שנקבעת לפי ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), ויכולה לעלות או לרדת מדי חודש.

יתרונות:

1. ללא הצמדה למדד!
2. אין קנסות פירעון מוקדם.
3. ריבית נמוכה יחסית (תלוי במצב המשק).

חסרונות:

1. מאוד תנודתית – ההחזר יכול לזנק פתאום.
2. אי ודאות מוחלטת – לא מומלץ לשים את כל המשכנתא במסלול זה.

למי זה מתאים?
למי שיש לו אורך נשימה ומבין את הסיכון שבהתנהגות השוק.

משתנה לא צמודה (קל”צ משתנה)

מה זה אומר?
ריבית משתנה (למשל כל 5 שנים), אבל הקרן לא צמודה למדד.

יתרונות:

1. ריבית התחלתית נמוכה.
2. תשלום חודשי יציב יחסית.
3. אפשר לפרוע בנקודות השינוי בלי קנס.

חסרונות:

1. הריבית עשויה לעלות מאוד בעת שינוי.
2. אין הגנה מפני שוק שעולה לאורך זמן.

למי זה מתאים?
למי שמחפש גמישות וגם לא רוצה הצמדה למדד.

הלוואת גרייס / בלון

מה זה אומר?
בתקופת גרייס משלמים רק ריבית, והחזר הקרן נדחה.
בהלוואת בלון – משלמים רק ריבית לאורך כל התקופה, והקרן נפרעת בתשלום אחד בסוף.

יתרונות:

1. מאפשר תשלום חודשי נמוך בשנים הראשונות.
2. נוח במקרים של שיפוץ או מכירת נכס עתידית.

חסרונות:

1. הקרן לא יורדת – ההחזר בפועל גבוה יותר לאורך זמן.
2. סיכון נזילות בסיום התקופה.

למי זה מתאים?
למי שצופה להכנסות עתידיות או מכירה עתידית של נכס.

איך בונים תמהיל נכון?

בדרך כלל, לא לוקחים את כל המשכנתא במסלול אחד – אלא בונים תמהיל שמורכב ממספר מסלולים, כדי לפזר סיכונים.
דוגמה פופולרית:

1. 33% קל”צ
2. 33% פריים
3. 33% משתנה כל 5 שנים

אבל זה חייב להיות מותאם אישית ליכולת ההחזר, ליציבות הכלכלית ולרמת הסיכון שאתה מוכן לקחת.

תבין את המסלול, תשלוט במשכנתא

המשכנתא היא אולי ההתחייבות הגדולה ביותר שתקבל בחיים. ככל שתבין טוב יותר את המסלולים, כך תוכל לשלוט בה, במקום שהיא תשלוט בך.

אם תדע לשאול את השאלות הנכונות, להשוות נכון בין מסלולים ולבחור תמהיל חכם – תוכל להפוך את תהליך לקיחת המשכנתא למסלול בטוח לבית משלך.